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营收八成靠卖房中国文旅二度冲上市

来源:网络整理 作者:admin 人气: 发布时间:2020-10-31
摘要:在第一次赴港IPO受阻后,中国文旅集团又马不停蹄的二次递交了招股书。招股书显示,中国文旅为文化旅游物业开发

原标题:营收八成靠卖房 中国文旅二度冲上市

  在第一次赴港IPO受阻后,中国文旅集团又马不停蹄的二次递交了招股书。招股书显示,中国文旅为文化旅游物业开发商,主营业务为度假物业发展。不过,虽然打着文旅的旗号,但中国文旅真正的摇钱树还是地产业务,2017-2019年,中国文旅文化旅游业务收益分别仅占0.2%、20.2%、19.3%。业内专家指出,地产商借扩文旅板块已不是首次,而中国文旅背靠老牌地产商中国奥园集团股份有限公司(以下简称“中国奥园”),在资金储备、获取地产等方面均有一定优势,但多位专家也均表示,地产借文旅项目拿地建设抛售的例子也不少,目前来看中国文旅的旅游度假项目收入占比较小,还未形成自身的文旅IP,能否成功上市并在旅游地产手中分得一杯羹,还有待观望。

  二度冲击IPO

  作为一家刚成立不久的旅企,中国文旅的上市野心从未平息。

  早在今年4月17日,中国文旅向港交所递交了上市申请,而现今打开港交所页面,中国文旅的首次申请已成“失效”状态。据悉,按照相关规定,自申请之日起6个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请,需重新提交IPO招股书。

  但过期还不满一周,中国文旅的二次招股书又至。

  10月23日晚间,中国文旅再次向港交所提交了上市申请。招股书显示,中国文旅成立于2018年,定位为文化旅游物业开发商,主要经营文化旅游胜地内度假物业的规划及发展,提供文化旅游目的地相关服务(包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务)、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。

  截至2020年9月30日,中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合,其中8个项目为已竣工、5个项目为发展中、5个项目为持作未来发展。18个度假物业发展项目包括11个待售度假物业发展项目、1个持作投资及自用度假物业发展项目、1个持作自行运营度假物业发展项目及5个持作未来发展的土地。

  与此同时,招股书中还提到,中国文旅经营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村,该度假村由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成。公司的收益主要来自租赁酒店客房、提供餐饮及票务服务。

  房产收入占八成

  虽然在招股书中定位于文旅业务,但事实上,中国文旅集团的主要营收仍然来自房地产。北京商报记者查询招股书发现,中国文旅收入主要来自销售度假物业和文化旅游业务,但旅游业务在整体业务中占比较低。

  具体来看,招股书显示,2017-2019年,中国文旅分别实现营收1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元,其中销售度假物业分别为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元,销售度假物业收益占总收益分别为99.8%、79.8%及80.7%,而文化旅游业务收益分别仅占0.2%、20.2%、19.3%。直到去年,中国文旅的主要收入还有八成来源于房产销售,对地产依赖明显。

  除了严重依赖地产业务,中国文旅的资金压力也不小。招股书显示,2017年末、2018年末及2019年末,中国文旅未偿还银行及其他借款分别约为1.53亿元、1.02亿元及5.78亿元,公司债务或对其造成不利影响;其中,2018年、2019年中国文旅资产负债率分别为632%、272.2%。

  “从当前的收入模式中可以发现几个问题,一是作为经营文旅综合体的企业,公司的体量目前来看相对较小;另一个关键因素则是地产业务营收与旅游业务收益的明显差距。”北京第二外国语学院中国文化和旅游产业研究院副教授吴丽云直言。其实,以地产收入为主,文旅项目积聚人气是不少地产商在转型或拿地时的常用“招数”。而中国文旅除了是文旅企业,与地产企业中国奥园也有着不小的关系。

  招股书还显示,中国奥园全资附属公司悦景是中国文旅的单一最大股东,持股数量为28%;另外奥园集团前股东赵文炜、前高管谭嘉伟、当前高管林锦堂通过旗下公司,在中国文旅的持股比例分别为27.5%、10%、4.5%。

  针对上述情况,北京商报记者试图联系中国奥园,但截至发稿未收到回复。“其实中国文旅可以看作中国奥园的子公司,按照其当前的营收情况进行分析,很有可能是借文旅名义开发房地产的企业之一。”有业内人士称。

  摸索期

  在吴丽云看来,基本上排名相对靠前的地产大户都在转型做旅游项目,既可通过文旅项目积累人气,又能带动地产销售。不过,她也进一步表示,文旅项目投资体量大,回报周期长,很难直接带来收益,“想要单纯靠文旅项目赚钱很难,尤其是地产行业做文旅,还需面临对市场环境掌握不佳、团队运营能力不足等问题。因此,不少地产商转型做文旅后一直是地产业务反补文旅项目,大部分文旅项目运营情况都不是很好,比较成功的转型案例较少”。

  成都高级经济师周正国提出,由于起步较晚,目前中国文旅还处于摸索期,仍未找到自己的新模式。

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