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钻石式典藏、过度投资和楼市泡沫

来源:网络整理 作者:admin 人气: 发布时间:2021-02-23
摘要:当住房被赋予了财富储存形式后,成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。 被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得

当住房被赋予了财富储存形式后,成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。笔者认为,仅仅做到房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。

1、钻石式收藏与楼市供应不足

2020年末某些城市的楼市涨价潮再起,市场对此解释为供需失衡。当政策强调“房住不炒”、不断警示楼市泡沫风险情况下,楼市泡沫再度膨胀说明调控政策体系虽然日趋完善,但或仍有待“打补丁”。对于一线城市的房价预期,市场和社会的看涨预期仍很强烈。尽管市场分析人士给出了诸多理由,但实际上普通公众是根据直观感受和市场表现做趋势判断,并做应对行为的。政府层面的“长效机制”(公租房、限价房等增加新类型的供给)、市场交易方面的“四限”(限购、限贷、限售、限价)、针对房地产开发企业的融资“三道红线”,以及金融供给方面新近出台的房地产融资集中度管理,实际上已在整个楼市供需两方面和各个环节,都织就了一幅全面的调控网络,然而市场表现就像“打不死的小强”,上海、深圳、杭州等部分城市的“抢房潮”在2020年下半年后却仍频现,市场认为,这些城市属于人口和资源集聚地,因此尽管有“卖掉半城就可买下半个美国”的坊间数据对比骇人结果,但市场仍认为上涨空间巨大,比如上海是全世界的上海,因此房价继续涨,直至屹立全世界房价之巅,也是可期的。

为了不受市场情绪影响,基于经济可持续发展宏观意义上的价值判断,我们看一组关键数据——作为交易核心的供需关系变化数据。以上海为例,2017-2019年,住宅竣工面积5046.28万平方米,合计49.40万套;同期上海常住人口分别为2418万、2423万和2428万,即净增加了10万人。可见同期新增人员对应的住房供应为人均5套,按人均33.3平米计算,同期可为50万人提供住宅。当然,多供应的住房为旧改和改善需求提供了空间,但整体而言,上海楼市上的住房供应关系应该是改善的,显然房价走势明显脱离了基本面。

房价持续涨,一定另有其因。有分析认为是土地市场垄断,然而实践中政府这几年为稳房价,还增加了不少限价土地供应;货币政策早已转向,因而也不会是主因。回归最基本的供求关系分析,在交易层面上反映,上海楼市的供应又是不足的。造成这一局面的直接原因,只能是存量房中很多退出了市场,不再作为楼市的供给面存在——既不居住、也不出租,更不“炒”。用于“炒”的房子其实还是留在市场中的,“炒”只是增加了住房商品的流动性,因而实际上对活跃市场是有贡献的。从经济学和市场交易的角度分析,“炒”只会增加价格波动,并不会决定趋势。退出市场的房子,显然被特别人士收藏起来了!楼市是典型的分层市场,部分人士将住房作为财富保存手段,购房后将住房空关!就如房地产市场常有的广告语“**稀世珍品,值得典藏拥有”!就如钻石,虽然钻石的真实供应是完全不稀缺的,但其价格却是昂贵的,因为除极少量个案外,买家会收藏,并不会让钻石重返市场,这使得钻石事实上失却了资产属性,成为一次性消耗品,且购买即消耗。当住房被赋予了财富储存形式后,在某种意义上上,中国某些城市的房子,通过预期强化,也已经成为不少人士的钻石式典藏品。住房收藏扭曲了市场供求关系和资产属性,也与基本面的变化无关。成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

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