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房地产:“七普”数据揭示什么趋势

来源:网络整理 作者:admin 人气: 发布时间:2021-05-31
摘要:第七次人口普查数据的公布,是中国“摸家底”的一项重要举措。对于房地产市场来说,这次普查的结果事实上也印证了房价的涨跌与人口的流动有极大的关系。在总体人口增速趋缓

第七次人口普查数据的公布,是中国“摸家底”的一项重要举措。对于房地产市场来说,这次普查的结果事实上也印证了房价的涨跌与人口的流动有极大的关系。在总体人口增速趋缓并出现老龄化加剧的过程中,房地产的未来表现也将呈现出新的特征。

总体而言,七普数据呈现出人口流动的几个特征,第一,人口的流动背后是对资源的追求,无论是就业、教育还是生活水平,人往高处走的特征在人口普查数据中体现得十分明显,珠三角和长三角的流入人口最多,流入人口的教育质量也相对较高。与此同时,东北地区等经济放缓地区则明显出现了人口的净流出。在这样的趋势下,中国的区域发展不平衡问题仍将是政策决策者的巨大挑战。

第二,劳动力人口的总体下滑已经成为趋势,在这个过程中,城市争夺年轻人口的竞争也会更加激烈,如果没有持续的人口流入,那么城市的发展也将失去重要的基础,这对于本就出现人口流出的地区来说将产生更加严重的釜底抽薪的结果。

第三,老龄化的趋势已经不可逆转,家庭的成员人数也在下降,这一方面表明与父母居住在一起的已婚夫妇越来越少,另一方面也表明空巢老人的数量在增多,这些都将会成为未来严重的社会问题。此外,大龄化也体现在农民工群体中,2020年中国的农民工数量自2008年以来首次出现下滑,而农民工的年龄结构也在明显大龄化,40岁以上的农民工占比已经达到50%,与10年相比增加了数十个百分点。农民工的数量减少和年龄增长,表明越来越多的年轻人不愿意与父辈一样进城务工。农民工群体也呈现出不愿意“出远门“的现象,在本省务工的农民工比例在上升,同时收入水平也比跨省务工增速更高,这意味着未来大城市可能会出现更加严重的结构性“用工荒”。

从数据来看,一个直观的担忧是人口资源的不平衡出现在多个方面,“未富先老”也成为了一个显而易见的问题。而“二胎政策”并没有改善出生率和人口结构,也显而易见。

从人口的角度而言,所有问题的解决核心是鼓励生育,但从社会和经济的角度来看,鼓励生育并不是一个容易实现的目标。事实上,几乎所有的国家在经济成长的过程中,都面临着人口老龄化和生育率明显降低这样的现实问题。对于人口基数较少的国家来说,鼓励外来移民是一个相对有效的策略,但对人口基数达到14亿的中国,这几乎是天方夜谭,更不用说在去全球化的趋势下,移民政策在各国都有收紧的趋势。

对于房地产来说,人口的结构变化可能更值得关注。当然,首先仍然需要确定大的趋势,在中国的总体生育率难以出现明显提升的大背景下,中国的总人口大概率会在14亿左右徘徊10年,未来不排除会出现人口负增长,但大概率是缓慢的负增长,这意味着中国可能在未来20-30年间仍然保持大约13亿左右的人口。从这个角度来说,房地产市场的总需求可能会出现稳定甚至小幅萎缩。

但目前出现的结构性趋势大概率仍然会持续,年轻人口会继续涌向经济发达地区,一线城市仍然将面临相对较大的人口流入压力。家庭规模可能会进一步缩小,这意味着对“刚需房”的需求仍然有相当的支撑。外来务工人员进入大城市的意愿会进一步下降,在这个过程中,大城市的生活成本会进一步提高,这背后也意味着房价仍然有长期上升的压力。

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