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房地产市场如何实现良性循环?

来源:网络整理 作者:admin 人气: 发布时间:2021-12-28
摘要:来自FT中文网的温馨提示:如您对FT中文网的内容感兴趣,请在苹果应用商店或华为应用市场搜索“FT中文网”,下载FT中文网的官方应用,付费订阅。祝您使用愉快! 不挤楼市泡沫,

来自FT中文网的温馨提示:如您对FT中文网的内容感兴趣,请在苹果应用商店或华为应用市场搜索“FT中文网”,下载FT中文网的官方应用,付费订阅。祝您使用愉快!

不挤楼市泡沫,经济转型难成;控制楼市泡沫,则债务风险上升。承受楼市风险的冲击,是中国未来经济发展绕不过去的坎。只有坚持“房住不炒”,才能形成房地产行业发展最终的“良性循环”。“房住不炒”的实现状态就是市场上住房都形成真实居住供给。

从“房住不炒”到“良性循环”

在楼市某些经营主体“死给你看”的现实风险威胁下,房地产市场的调控政策似乎又发生了转向,加之部分城市开始“限底价”等支持行为的出台,至少市场预期部分发生了改变。中国国务院副总理刘鹤2021年11月下旬在人民日报谈经济高质量发展的文章,以及中央经济工作会议对房地产市场的定位描述中,都对楼市管理调控导向做了“良性循环”的目标界定。至此,“因城施策”楼市管理调控政策重心,就从限制不合理需求的限购、限贷等限制交易(所谓因城,主要在于不同城市间的限制标准差异),转向了支持合理购房需求的促进房地产行业“良性循环”。

为什么房子只能住?为什么房子不能炒?理由无非有二:一是楼市有泡沫了,且这个泡沫再大下去要不可收拾;二是,炒房有害处。抛开是否存在泡沫的争议,第一个理由很好理解。第二个理由就有争议了,房产投资人就如商品市场上的中间商,也有加速开发商去化库存、加速周转作用,在存量房市场上,还能起到增加资产流动性的作用,炒房的害处是什么?一种通常的看法是用于炒的房不形成居住供给,所以不能炒。实际上投资性房产很多也是以出租形式,形成真实居住供给的;不能形成出租形式的真实居住供给,主要是因为持有成本过低,导致投资人,即坊间所言炒房客,不需要以租金弥补持有成本。

笔者认为,“房住不炒”的两个理由是相互联系的——炒房推高了楼市泡沫,而楼市泡沫损害了实体经济。楼市只有在存在显著的楼市泡沫情况下,才会因对实体经济的“虹吸效应”,大到超过了地产产业链的经济带动作用,从而损害实体经济。因此,“房住不炒”的提出,实际上就是政策对楼市泡沫环境状况的认定,从而也就有了后续的行政管控升级、“三道红线”、贷款集中度、发展租赁、房产税制试点,等措施的持续出台。显然,“房住不炒”就是要挤泡沫,而“良性发展”则是给这个挤的过程加上了“有序”的定语,目的是避免这个过程中风险暴露的失控。

楼市风险如何化解?

2021年房地产市场上的债务风险开始逐步呈现,虽然中国债市上也屡次出现行业性系统风险上升的态势,如2012年的硅材料行业、2014年的钢铁行业,以及刚过去的2020年的煤炭行业,但房地产行业的债务违约影响,无论从规模和持续性,以及宏观经济和金融风险影响上,都要比以往任何行业性债务违约为甚。这就造成了楼市调控和对房地产行业风险处理的“投鼠忌器”行为:楼市泡沫已造成了潜在巨大的宏观经济风险,但治理楼市泡沫又会引发楼市债务风险,使得楼市泡沫的宏观经济风险兑现。要约束房地产债务风险的影响,就不能刺破楼市泡沫,而不刺破泡沫就不能从根本上改变经济格局,以及使经济重归实业氛围,从根本上激发创新型企业家精神的发展,楼市风险化解的难处就在于此。

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