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房贷降息是风向标

来源:网络整理 作者:admin 人气: 发布时间:2022-05-23
摘要:来自FT中文网的温馨提示:如您对FT中文网的内容感兴趣,请在苹果应用商店或华为应用市场搜索“FT中文网”,下载FT中文网的官方应用,付费订阅。祝您使用愉快! 2022年5月15日,央

来自FT中文网的温馨提示:如您对FT中文网的内容感兴趣,请在苹果应用商店或华为应用市场搜索“FT中文网”,下载FT中文网的官方应用,付费订阅。祝您使用愉快!

2022年5月15日,央行、银保监会发布差别化住房信贷政策,下调首套普通自住房按揭利率,规定利率下限可比此前下调20个基点,二套房利率不变;同时,各地可以在此基础上,自主确定首套和二套房的利率。

这项政策内容看似简单,利率下调幅度也不大,却在房地产行业内引起广泛关注。因为政策背后的意义重大,在笔者看来,至少包含了以下几层含义:

1)中央政府意识到房地产市场已经很差;

2)此前地方政府的救市措施不管用,需要中央出手救市;

3)接下来房地产政策方向将从防止过热,转向托底、防止跌太快。而且,未来还会有更多稳楼市的政策出台。

这一判断主要是基于以下几方面的分析:

首先,房地产市场很差已经持续了很长时间,但中央层面始终没有出手救市。从去年下半年开始至今,全国房地产市场整体是持续下行的。以全国新建住宅销售面积来看,去年上半年同比增幅为29%,去年底同比增幅仅为1%,到了今年一季度跌至-19%,最新的4月数据,单月同比跌幅扩大至42%——成为中国商品房市场有史以来的最大的跌幅。除销售数据外,其他房地产相关的各项指标,包括土地销售、开竣工、开发投资等各项指标走势均是如此。可以说,房地产市场已经跌到了谷底。

和以往不同,本次楼市下行后,中央层面并没有第一时间出手救市。主要原因在于去年上半年楼市增长过快,2021下半年的回调是政策主动收紧的结果,是计划之中的,自然不需要出手救市。

而且,按当时市场的主流观点,四季度住房成交量下降,主要是由于按揭贷款收紧的结果。购房者想买房,但却贷不到款,所以成交量下降。因此,只要等到第二年贷款额度恢复,购房需求就能恢复正常。但实际情况却不同,2022年初,各地按揭贷款申请和放款条件均已恢复至正常水平,但市场并没有好转的趋势,成交量依然低迷。

由于房地产市场持续低迷,一些地方政府开始试探性的放松调控政策,但效果并不明显。随后,越来越多的城市加入放松调控的队伍,政策的力度也越来越大。据不完全统计,从年初至5月15日央行下调房贷利率之前,全国累计已有接近150个城市出台了200多条次放松调控的政策,地方层面救市政策的数量和涉及城市的范围均为历史最高。

那么,这么多的救市政策有用吗?答案是并没有。

笔者在去年10月就曾提出,全国楼市整体下行的主要原因不是由于按揭的收紧,而是多重因素综合影响之下,居民对房价上涨的预期消失了。这个观点,当时我也曾向北京的主管部门做过汇报。而今年上半年市场的走势,验证了这个判断。年初以来,不管是按揭条件的恢复,或是地方政府层面的救市,都不足以改变居民的预期,也无法改变楼市的下行趋势。

而且,房地产行业的情况还在进一步恶化,在我们公司有业务覆盖的30多个内地一二线城市中,年初以来,几乎每个月都有当地房企经营困难而导致的各种负面消息出现。

在这样的背景下,5.15央行下调房贷利率,就成为一个具有风向标意义的事件。标志着中央政府已经意识到房地产市场已经到了很差的地步,必须要出手救市。在此之前,或许还有一些疑虑:比如市场能否在不借助过多刺激的情况下企稳?过早救市会否引起房价反弹……,但实际情况最终促使中央决定出手,也标志着我们的房地产政策从防止市场过热,转向托底,防止市场过快下滑。

那么,下一步房地产政策和市场的走向将会是什么样呢?回答这个问题之前,我们需要先解释清楚为什么房地产市场会走到这一步,以及我们的房地产政策目标到底是什么?

楼市为什么这么差,大家最容易想到的原因可能是疫情的影响。但实际上,受疫情直接影响,即由于疫情管控而无法进行房屋交易的城市数量并不多。大多数城市主要是受到疫情的间接影响——由于疫情而对未来经济和收入增长的预期减弱,从而推迟购房计划。而且,在3月份本轮疫情扩大之前,房地产市场就已经在下行的过程中了。因此疫情并不是楼市低迷的主要的原因。

房地产市场低迷的直接的原因,是前文提及的,去年下半年起多重因素的综合影响。其中包括房企融资收紧的三条红线政策,信贷收紧的房贷集中度管理政策(规定银行房地产贷款的比例上限),以及房地产税加快试点的消息和众多房企暴雷的新闻。以上这些因素的综合作用下,使得去年下半年居民对房价上涨的预期消失,支撑去年上半年楼市增长的动力没有了,因此楼市转头持续下行。

责任编辑:admin
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